2011年07月21日 星期四   洛阳商报

房屋易主，可解除租赁合同吗？  

  ■  记者  金 曦

  事件：A公司将自己所有的５间临街门面房租赁给B公司，期限5年，每年租金5万元。合同履行两年后，因急需资金，A公司将这５间门面房卖给了C公司。在办理了过户手续后，C公司向B公司送达了解除租赁合同通知书。那么，C公司有权解除先前的租赁合同吗？

  河南丽恒律师事务所律师徐要魁说，根据《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，C公司无权解除先前的租赁合同。

  《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第119条第2款也规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。” 即租赁房屋发生所有权转移的场合，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力。只有当租赁期满时，买受人可以行使完整所有权。

  徐要魁说，该事件实际涉及了“买卖不破租赁”这一通用的准则。“买卖不破租赁”，不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权的变动，还包括因赠与、继承、互易等引起的所有权变动。另外，“买卖不破租赁”应精确地理解为“租赁物所有权变动不得对抗租赁物债权”。

  徐要魁说，《意见》第118条规定：“出租人出卖、出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”因此，A公司将自己所有的5间门面房卖给C公司前应通知B公司，B公司在同等条件下具有优先购买权。B公司可以A公司侵犯其优先购买权为由，请求法院宣告该房屋买卖无效。

  （特别提醒：律师观点仅供参考。）

洛阳律师  丽恒律师  房地产律师   0379---65616200或13592093460